W DWÓCH POPRZEDNICH WPISACH OPISAŁEM UPRAWNIENIA KOWR W STOSUNKU DO SPÓŁEK KAPITAŁOWYCH I SPÓŁKI KOMANDYTOWO-AKCYJNEJ. (ZACHĘCAM DO ZAPOZNANIA SIĘ Z NIMI – CZ.1, CZ.2. PONIŻEJ ARTYKUŁU) DZIŚ PORA NA SPÓŁKI OSOBOWE, CZYLI SPÓŁKĘ JAWNĄ, PARTNERSKĄ, KOMANDYTOWĄ ORAZ KOMANDYTOWO-AKCYJNĄ.

SPÓŁKI OSOBOWE

W spółkach osobowych, inaczej niż w przypadku spółek kapitałowych, nie występują udziały bądź akcje w związku z czym nie jest możliwe zastosowanie do nich prawa pierwokupu bądź nabycia (wykupu).

W przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, KOWR ma prawo nabyć nieruchomości rolne należące do tej spółki za cenę odpowiadającą jej wartości rynkowej.

Na marginesie wskażę jedynie, że wyjątkiem w tym zakresie jest jedynie spółka komandytowo-akcyjna, w której mamy do czynienia z akcjami, które podlegają uregulowaniom właściwym dla spółek kapitałowych.

Wartość rynkowa nieruchomości jest przy tym ustalana w oparciu o sposoby określania wartości nieruchomości przewidziane w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli zaproponowana przez KOWR cena nabycia nieruchomości nie spełnia oczekiwań spółki, może ona wystąpić do sądu z wnioskiem o sądowe ustalenie wartości nieruchomości. Wskazany wniosek należy złożyć w terminie miesiąca od dnia otrzymania z KOWR oświadczenia o nabyciu nieruchomości. Co bardzo istotne, po otrzymaniu ww. oświadczenia, właścicielem nieruchomości staje się KOWR, a sprawa sądowa będzie dotyczyć wyłącznie ceny jaką KOWR będzie musiał za nią zapłacić.

WYJĄTKI

Opisane prawo nabycia nieruchomości nie występuje jeżeli:

1. Spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 5 ha,
2. zamiast dotychczasowego wspólnika wspólnikiem nie staje się osoba jemu bliska (o tym kto jest osobą bliską pisałem w cz. 2 wpisu),
3. nowym wspólnikiem nie staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników.

Jak wynika z powyższego, nawet wejście do spółki rolnika indywidualnego rodzi ryzyko nabycia nieruchomości przez KOWR, co wydaje się całkowicie nie zrozumiałe.

Wyjątki nie obejmują również sytuacji wejścia do spółki w drodze dziedziczenia. Jeżeli zatem w wyniku dziedziczenia do spółki wejdzie osoba nie będąca osobą bliską spadkodawcy lub innego wspólnika w spółce, to KOWR będzie mógł skorzystać z prawa nabycia nieruchomości.

CO TO W PRAKTYCE OZNACZA DLA PRZEDSIĘBIORCÓW?

W odróżnieniu do spółek kapitałowych, w przypadku spółek osobowych nie występuje ryzyko wejścia KOWR do spółki jako wspólnik. Zamiast tego, przy okazji zmian osobowych w składzie spółki, KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości wchodzących w skład jej majątku. Oznacza to, że nieprzemyślana zmiana wspólnika może skończyć się utratą wszystkich nieruchomości należących do spółki. Jest to szczególne ryzykowne, jeżeli weźmie się pod uwagę, że do zakupu nowych nieruchomości rolnych konieczna będzie zgoda KOWR, o którą może być bardzo trudno. W konsekwencji nierozważne zmiany osobowe w spółce mogą doprowadzić do upadku całej spółki.

Co ciekawe, UKUR nie precyzuje które nieruchomości może nabyć KOWR, jeżeli spółka jest właścicielem więcej niż jednej nieruchomości. W tej sytuacji należy przyjąć, że KOWR może wybrać czy skorzysta z prawa nabycia wszystkich nieruchomości, czy tylko tych wybranych przez siebie.

Każda zmiana wspólnika, która rodzi po stronie KOWR uprawnienie do nabycia nieruchomości, powinna zostać zgłoszona do KOWR w terminie miesiąca od dnia dokonania zmiany. Brak takiego zawiadomienia powoduje natomiast nieważność czynności prawnej w wyniku której doszło do zmiany osobowej w spółce.

W JAKI SPOSÓB UCHRONIĆ SIĘ PRZED NABYCIEM NIERUCHOMOŚCI NALEŻĄCYCH DO SPÓŁKI?

W literaturze wskazuje się, iż w aktualnym stanie prawnym, jeżeli dwóch rolników zamierza wspólnie prowadzić działalność to najlepszym rozwiązaniem jest założenie spółki cichej, a nie spółkę prawa handlowego, podlegającą opisanym obostrzeniom (tak: J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2019).

Jeżeli natomiast spółka osobowa już funkcjonuje to możliwe jest jedynie podjęcie działań mających na celu zmniejszenie ryzyka wykonania przez KOWR prawa nabycia nieruchomości. W tym celu można np. obciążyć należące do spółki nieruchomości hipoteką, bądź wieloletnią umową dzierżawy, co powinno istotnie zmniejszyć zainteresowanie KOWR nieruchomościami spółki.

Dodatkowo, warto zmienić umowę spółki w taki sposób, aby wyłączyć ryzyko nabycia nieruchomości przez KOWR w przypadku wejścia do spółki w wyniku dziedziczenia.

Więcej na moim blogu o obrocie nieruchomościami rolnymi – Nieruchomościrolne.pl

Uprawnienia KOWR w stosunku do spółek oraz związane z tym ryzyka cz. 1.

Uprawnienia KOWR w stosunku do spółek oraz związane z tym ryzyka cz. 2.