JEDNYM Z GŁÓWNYCH ZARZUTÓW STAWIANYCH POD ADRESEM WPROWADZONEJ PRZED ŚWIĘTAMI TARCZY ANTYKRYZYSOWEJ JEST STOSUNKOWO WĄSKIE GRONO PRZEDSIĘBIORCÓW, KTÓRZY BĘDĄ MOGLI SKORZYSTAĆ Z ZAWARTYCH W NIEJ INSTRUMENTÓW POMOCOWYCH. NIE OZNACZA TO JEDNAK, IŻ POZOSTALI PRZEDSIĘBIORCY ZOSTALI POZOSTAWIENI SAMI SOBIE. SKIEROWANA DO KAŻDEGO, SWOISTA „TARCZA ANTYKRYZYSOWA” ZOSTAŁA BOWIEM ZAWARTA W KODEKSIE CYWILNYM NA DŁUGO PRZED WYBUCHEM PANDEMII COVID-19, W POSTACI KLAUZULI REBUS SIC STANTIBUS.

TARCZA ANTYKRYZYSOWA TYLKO DLA WYBRANYCH

Zgodnie z art. 15ze ustawy o COVID-19[1], w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

W praktyce oznacza to, że najemcy lokali w galeriach handlowych, których działalność została objęta oficjalnym zakazem państwowym, w okresie obowiązywania zakazu nie będą musieli płacić czynszu oraz innych opłat wynikających z zawartej umowy najmu.

Przytoczona regulacja nie obejmuje zatem:

• przedsiębiorców najmujących lokale w obiektach o powierzchni mniejszej niż 2000 m², oraz
• przedsiębiorców, których działalność nie została wprawdzie objęta wprost zakazem, ale w związku z pandemią COVID-19, ich przychody znacząco się obniżyły.

Najemcy powierzchni handlowych, którzy nie będą mogli skorzystać z Tarczy Antykryzysowej powinni więc rozważyć zmianę warunków najmu w oparciu o klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków ( tzw. klauzulę rebus sic stantibus).

KLAUZULA REBUS SIC STANTIBUS – DLA KOGO?

Regulacja zawarta w art. 357¹ Kodeksu Cywilnego pozwala na wystąpienie do sądu o:

• zmianę wysokości czynszu i innych opłat ustalonych w umowie najmu,
• całkowite rozwiązanie umowy (w tym przypadku może także w miarę potrzeby orzec o wzajemnych rozliczeniach stron po rozwiązaniu umowy).

Należy jednak pamiętać, iż sąd rozpoznający ww. żądania nie jest nimi związany. Najemca występujący z roszczeniem o rozwiązanie umowy, musi więc liczyć się z tym, że sąd uzna za właściwe np. jedynie obniżenie jego czynszu.

Warunkiem ingerencji sądu w treść umowy najmu jest nadzwyczajna zmiana stosunków, powodująca iż spełnienie świadczenia (czyli np. zapłata czynszu):

• byłaby połączone z nadmiernymi trudnościami, albo
• groziłoby jednej ze stron rażącą stratą

– czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy.

Czy mając na uwadze ww. przesłanki, istnieją podstawy do tego, aby sąd zmienił umowę najmu zawartą np. przez właściciela sklepu z odzieżą, którego obroty wskutek pandemii spadły praktycznie do zera? W mojej ocenie TAK.

Trzeba jednak pamiętać, iż sąd zmieniając treść umowy najmu powinien rozważyć interesy obu stron umowy. Pandemia COVID-19 dotknęła w zasadzie wszystkich gałęzi gospodarki – nie jest więc wykluczone, iż związane z nią negatywne konsekwencje odczuje także wynajmujący. Sąd będzie musiał więc także przeanalizować sytuację wynajmującego i po wyważeniu interesów obu stron, zmienić umowę w taki sposób, aby negatywne skutki pandemii zostały rozłożone możliwie równo. Raczej wykluczyć należy sytuację, w której finansowe konsekwencje COVID-19 zostaną w całości przeniesione na wynajmującego.

PRZESZKODY W ZASTOSOWANIU KLAUZULI

Przed wniesieniem pozwu należy sprawdzić, czy umowa, której treść ma zostać zmieniona nie zawiera zapisów dotyczących siły wyższej oraz uprawnień stron przewidzianych na wypadek jej wystąpienia. Może bowiem okazać się, że np. umowa przewiduje prawo do odstąpienia od niej w przypadku wystąpienia siły wyższej, co jest rozwiązaniem szybszym i tańszym niż wystąpienie do sądu na podstawie klauzuli rebus sic stantibus.

Nie można również zapominać, że określona umowa może zawierać zapisy wyłączające możliwość jej modyfikacji na podstawie klauzuli rebus sic stantibus, co wykluczy możliwość wystąpienia do sądu z powództwem.

Na klauzulę nie będzie mógł także powołać się najemca, który został już pozwany o zapłatę czynszu. Klauzula znajduje bowiem zastosowanie jedynie w drodze wytoczenia odrębnego powództwa, nie zaś w drodze zarzutu podniesionego przez pozwanego w sprawie o zapłatę.

Istotne jest także, że wystąpienie z powództwem w trybie art. 357¹ KC jest możliwe wyłącznie wtedy, kiedy zobowiązanie nie zostało jeszcze spełnione, a zatem nie została w całości wykonana umowa, której treść ma zostać zmieniona przez sąd.

[1] Ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych z dnia 2 marca 2020 r.  (Dz.U. z 2020 r. poz. 374)

Więcej na moim blogu o obrocie nieruchomościami rolnymi – Nieruchomościrolne.pl