CORAZ WIĘCEJ NASZYCH KLIENTÓW SYGNALIZUJE PROBLEMY ZWIĄZANE Z NAJMEM BĄDŹ WYNAJMEM LOKALI. BEZSPRZECZNIE OD KILKUNASTU JUŻ LAT NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI PANUJE DUŻE OŻYWIENIE. Z JEDNEJ STRONY ROŚNIE LICZBA OSÓB SZUKAJĄCYCH LOKALI, KTÓRE MOGŁABY NAJĄĆ. TENDENCJA TA POWODUJE WZROST OSÓB INWESTUJĄCYCH W LOKALE, BY PÓŹNIEJ ZARABIAĆ NA ICH WYNAJMIE. JEDNAKŻE WYNAJEM TO NIE TYLKO SAME ZYSKI, ALE RÓWNIEŻ ZWIĄZANE Z TYM STRES I PROBLEMY, W SZCZEGÓLNOŚCI, GDY DOCHODZI DO ROZWIĄZANIA UMOWY. CHOĆ WYNAJEM LOKALI WYDAJE SIĘ BYĆ OBECNIE PRAKTYKĄ DOŚĆ POWSZECHNĄ, W DALSZYM CIĄGU POWODUJE DUŻO KŁOPOTÓW, ZARÓWNO DLA NAJEMCÓW, JAK I WYNAJMUJĄCYCH. JAKĄ UMOWĘ NAJMU POWINIEN TYM SAMYM ZAWRZEĆ WYNAJMUJĄCY?

 

W pierwszej części artykułu http://gtslegal.pl/aktualnosci/jak-bezpiecznie-zawrzec-umowe-najmu-cz-i wskazywaliśmy jaką umowę powinien zawrzeć najemca, aby jak najkorzystniej zabezpieczyć swoje interesy. Teraz wskażemy jakie niebezpieczeństwa czyhają na wynajmujących i jakie są sposoby, aby zabezpieczyć się przed nieuczciwymi lokatorami.

ZABEZPIECZENIE ROSZCZEŃ WYNAJMUJĄCEGO

Spory sądowe inicjowane przez wynajmujących najczęściej mają swoje źródło w nieuregulowanych przez najemców czynszach, opłatach eksploatacyjnych i innych należnościach wskazanych w umowie, ale także w szkodach wyrządzonych przez najemców w lokalu. Ochronę interesów wynajmującego w tym zakresie gwarantuje jedynie prawidłowo sporządzona umowa najmu. Dodatkowo warto właściwie zadbać o skuteczność egzekucji swoich roszczeń poprzez np. poprzez ustanowienie zabezpieczeń w postaci weksla, który umożliwia bardzo szybkie i tańsze odzyskanie należności przez wynajmującego. Często problemem jest także usunięcie nieuczciwego najemcy z wynajmowanego lokalu. Proces o eksmisję, a następnie wyegzekwowanie wyroku przez komornika jest z reguły czasochłonny. Wynajmującego może uchronić w takim przypadku oświadczenie o poddaniu się egzekucji wprost z aktu notarialnego w zakresie opuszczenia lokalu czy tzw. umowa najmu okazjonalnego, której zabezpieczeniem jest także oświadczenie najemcy złożone w formie aktu notarialnego, w którym wyraża on zgodę na przymusowe opuszczenie lokalu bez konieczności prowadzenia postępowania sądowego o eksmisję.

Częstym problemem, który pojawia się nagminnie wśród stron stosunku najmu jest rozliczenie nakładów i szkód w lokalu. W celu uniknięcia wszelkich nieporozumień przy zwrocie lokalu, ale także zwiększenia troski najemcy o stan techniczny lokalu, strony umowy powinny sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Dokument taki powinien zawierać opis stanu i wyposażenia lokalu (stan: ścian, podłóg, wyposażenia, stopień zużycia rzeczy itp.). Warto w niektórych przypadkach zrobić również zdjęcia i dołączyć je do zawartej umowy. Bezsprzecznie należy również uregulować kwestię rozliczenia nakładów w lokalu – czy za nakłady te będzie się należało najemcy wynagrodzenie czy nie, bowiem jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Tym samym, zgodnie z ogólnymi zasadami, wynajmujący może zatrzymać nakłady, ale po rozliczeniu się z nich z najemcą – warto zatem tę kwestię dokładnie uregulować już w umowie najmu. Istotne jest tym samym, aby zadbać o solidne zabezpieczenie swoich przyszłych roszczeń w celu uniknięcia czasochłonnego i drogiego procesu sądowego w postaci kaucji oraz weksla i oświadczenia o poddaniu się egzekucji wprost z aktu notarialnego.

A MOŻE BY TAK NAJEM OKAZJONALNY?

Zawarcie tzw. umowy najmu okazjonalnego daje szansę właścicielom mieszkań na to, by mogli lepiej chronić się przed nieuczciwymi lokatorami. W przypadku standardowej umowę najmu lokalu, właściciel nie może tak łatwo wypowiedzieć umowy lokatorowi, nawet jeśli ten nie płaci czynszu. Bardzo trudno też przeprowadzić eksmisję, gdyż w pierwszej kolejności należy zapewnić lokatorowi mieszkanie socjalne. Natomiast w przypadku najmu okazjonalnego można łatwo dokonać eksmisji.

Najem okazjonalny może być zastosowany przez osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Szczegółowo instytucja ta została omówiona w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2011 r, o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z której wynika (art. 19a ust. 1), że do umowy najmu okazjonalnego powinny być w szczególności załączone : 1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2; 2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; 3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Aby było możliwe wykorzystanie oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie wydania i opróżnienia mieszkania, które składa najemca w formie aktu notarialnego właściciel mieszkania powinien zgłosić do Urzędu Skarbowego sam fakt zawarcia umowy najmu w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy.

Wspomniane dokumenty mają na celu ustanowienie gwarancji dla wynajmującego, że po zakończeniu umowy najemca będzie zobowiązany opuścić lokal. Aby eksmisja lokatora była prawnie skuteczna, wynajmujący musi zwrócić się do lokatorów z pisemnym żądaniem wydania lokalu. Nadanie klauzuli wykonalności będzie możliwe w przypadku gdy najemca nie zastosował się do wskazanego terminu.

PODSUMOWANIE

Choć wynajem lokali jest obecnie praktyką dość popularną i powszechną, w dalszym ciągu zawierane są niekorzystne umowy dla jej stron. Pamiętać należy o tym, że umowa zawierana jest na „złe” czasy, dlatego aby w pełni zabezpieczyć swoje interesy, w szczególności  finansowe, warto zadbać o nie już na etapie sporządzania umowy.

Zachęcam również do przeczytania pierwszej części artykułu mówiącego o zagrożeniach płynących z umowy najmu dla najemców, który znajduje się pod linkiem:

Jak bezpiecznie zawrzeć umowę najmu? Cz. I