CORAZ WIĘCEJ NASZYCH KLIENTÓW SYGNALIZUJE PROBLEMY ZWIĄZANE Z NAJMEM BĄDŹ WYNAJMEM LOKALI. BEZSPRZECZNIE OD KILKUNASTU JUŻ LAT NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI PANUJE DUŻE OŻYWIENIE. Z JEDNEJ STRONY ROŚNIE LICZBA OSÓB SZUKAJĄCYCH LOKALI, KTÓRE MOGŁABY NAJĄĆ. TENDENCJA TA POWODUJE WZROST OSÓB INWESTUJĄCYCH W LOKALE, BY PÓŹNIEJ ZARABIAĆ NA ICH WYNAJMIE. JEDNAKŻE WYNAJEM TO NIE TYLKO SAME ZYSKI, ALE RÓWNIEŻ ZWIĄZANE Z TYM STRES I PROBLEMY, W SZCZEGÓLNOŚCI, GDY DOCHODZI DO ROZWIĄZANIA UMOWY. CHOĆ NAJEM LOKALI WYDAJE SIĘ BYĆ OBECNIE PRAKTYKĄ DOŚĆ POWSZECHNĄ, W DALSZYM CIĄGU POWODUJE DUŻO KŁOPOTÓW, ZARÓWNO DLA NAJEMCÓW, JAK I WYNAJMUJĄCYCH. JAK ZATEM NAJEMCA MA ZAWRZEĆ DOBRĄ I BEZPIECZNĄ UMOWĘ NAJMU?

ZACZNIJ OD PRAWIDŁOWEJ UMOWY

Większość najemców szczegółowo nie wnika w zapisy umowy najmu, które wynajmujący daje im do podpisu. Najważniejsze wydają się bowiem zapisy dotyczące ustalonej ceny i długości okresu najmu. Nic bardziej mylnego. Z doświadczenia wiemy, że po stronie najemców najczęstsze roszczenia dotyczą rozwiązywania i wypowiadania umów najmu, poczynionych nakładów w lokalu i jego stan po zwrocie, a także związane z tym rozliczenie kaucji. Zabezpieczenie interesów najemcy w tym zakresie gwarantuje jedynie prawidłowo sporządzona umowa najmu. Trzeba jednakże pamiętać, że szablonowa umowa zaczerpnięta ze strony internetowej, niedostosowana do danego stosunku umownego, może spowodować więcej szkód niż korzyści.

ROZWIĄZANIE UMOWY NA CZAS OKREŚLONY

Większość najemców, w szczególności najemców lokali usługowych, zawierających umowy najmu na długi określony czas poczytują to za wielki sukces. Bo przecież często rozpoczęcie działalności gospodarczej w danym lokalu wymaga poniesienia wysokich kosztów remontu, które dopiero w dłuższej perspektywie się zamortyzują. Ale co w przypadku, gdy działalność w danym lokalu okazuje się nierentowna np. z uwagi na kiepską lokalizację lokalu?

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu przez najemcę może różnić się w przypadku umów, które zostały zawarte na czas określony i nieokreślony. Umowę najmu można wypowiedzieć w każdej chwili, jeżeli została zawarta na czas nieokreślony – w takim przypadku obowiązują nas okresy wypowiedzenia przewidziane w Kodeksie Cywilnym. Zasadniczo termin ten wynosi 3 miesiące, co przy wysokich nakładach najemcy na lokal może okazać się zapisem dla niego niekorzystnym.

W przypadku, gdy umowa została zawarta na czas określony możliwe jest jej wypowiedzenie tylko, jeżeli strony zastrzegły wcześniej taką możliwość w umowie. Nie jest jednak możliwe wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie tj. nie można wypowiedzieć umowy najmu na czas określony bez podania konkretnej przyczyny precyzyjnie wskazanej w umowie. Bezzasadne wypowiedzenie przez najemcę umowy najmu lokalu zawartej na czas określony i obejmującego utracone korzyści powoduje, że wynajmujący może dochodzić odszkodowania, głównie stanowiącego sumę czynszów za poszczególne miesiące do końca trwania umowy. Najemcy może pozostać w takim przypadku jedynie dalsza kontynuacja nierentownej działalności… Warto tym samym, aby umowa posiadała „furtkę” dzięki której najemca będzie mógł praktycznie bezkosztowo wyjść z umowy tj. należy zawrzeć w umowie konkretne przyczyny, po spełnieniu których możliwe będzie również wypowiedzenie umowy na czas określony.

ZUŻYCIE LOKALU A KAUCJA

Kolejny problem, który pojawia się nagminnie wśród stron stosunku najmu dotyczy  szkód w lokalu, poczynionych przez najemcę nakładów, a także rozliczenia kaucji. W przypadku braku roszczeń wynajmującego w związku z ewentualnymi szkodami w przedmiocie najmu pobrana wcześniej kaucja podlega co do zasady zwrotowi. Wynajmujący może z niej jednak potrącić należność z tytułu najmu np. zaległy czynsz czy media. Ale nie tylko. Wynajmujący może potrącić z kaucji również należności związane z koniecznością wykonania przez wynajmującego napraw i remontów w jego ocenie spowodowanych przez najemców, często spornych. Co do zasady po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Tym samym, jeżeli rzecz zepsuła się wskutek upływu czasu, choć była prawidłowo używana, najemca nie ma obowiązku pokrywania kosztów naprawy czy zakupu nowego urządzenia. Często jednak jest tak, że wynajmujący, chcąc zminimalizować koszt własnych przyszłych wydatków, potrącają część kwoty z wpłaconej przez najemcę kaucji. Co więcej, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru żądać przywrócenia stanu poprzedniego – co może wiązać się z poniesieniem dodatkowych nakładów np. związanych z koniecznością zburzenia zbudowanych przez najemcę ścian działowych czy usunięcia zamontowanych przez najemcę sprzętów.

W celu uniknięcie nieporozumień przy zwrocie lokalu, ale także zwiększenia troski najemcy o stan techniczny lokalu, strony umowy powinny sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Dokument taki powinien zawierać opis stanu i wyposażenia lokalu (stan: ścian, podłóg, wyposażenia, stopień zużycia rzeczy itp.). Warto w niektórych przypadkach zrobić również zdjęcia i dołączyć je do zawartej umowy. Bezsprzecznie należy również uregulować kwestię rozliczenia nakładów w lokalu – czy za nakłady te należy się najemcy wynagrodzenie czy nie, w szczególności w sytuacji przedwczesnego wypowiedzenia umowy, a także czy najemca po zakończeniu umowy zobligowany będzie do przywrócenia lokalu do stanu w jakim go otrzymał od wynajmującego np. bez ścian działowych.

PODSUMOWANIE

Choć najem lokali jest obecnie praktyką dość popularną i powszechną, w dalszym ciągu zawierane są niekorzystne dla obu stron umowy. Pamiętać należy o tym, że umowa zawierana jest na „złe” czasy, jednakże strony umowy, zawierając ją przecież wtedy, gdy pozostają w zgodnych relacjach, zdają się o tej podstawowej zasadzie nie pamiętać.

Więcej o tym jakie pułapki prawne czyhają na wynajmujących i jakie są sposoby, aby zabezpieczyć się przed nieuczciwymi lokatorami w drugiej części artykułu. Zapraszamy!