Zapowiedź nowelizacji, kontrowersje wokół obowiązku wykazania przez zbywcę braku chętnych na nabycie nieruchomości i omówienie problemu jaki tryb jest właściwy dla postępowań w sprawie ustalenia wartości rynkowej nieruchomości rolnej zostają omówione w części 2 artykułu (link do części 1 poniżej).

 

Brak chętnych na przyjęcie darowizny nieruchomości

Duże wątpliwości budzą także przesłanki, które musi wykazać zbywca we wniosku o wyrażenie przez KOWR zgody na zbycie nieruchomości rolnej. Jedną z nich jest obowiązek wykazania, że nie było możliwe nabycie danej nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego, bądź podmioty w stosunku do których wyłączony jest obowiązek uzyskania zgody (m. in. osoby bliskie). Mając na uwadze fakt, że do nabycia w rozumieniu u.k.u.r. dochodzi także m. in. w drodze darowizny, uznać należy, że aby spełnić wskazaną przesłankę, wnioskodawca powinien wykazać np. że żaden rolnik indywidualny nie był zainteresowany nabyciem danej nieruchomości w formie darowizny, co z praktycznego punktu widzenia wydaje się niemożliwe.

W praktyce KOWR podchodzi liberalnie do obowiązku wykazania opisanej przesłanki i uznaje ją za spełnioną po złożeniu oświadczenia o braku możliwości zbycia nieruchomości na rzecz określonych podmiotów oraz załączenia dowodów zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości (np. na internetowych portalach aukcyjnych lub tablicach informacyjnych umieszczonych w izbach rolniczych, gminach czy Ośrodkach Doradztwa Rolniczego). Przyjęta praktyka wydaje się jednak  sprzeczna z literalnym brzmieniem przepisu art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. a u.k.u.r., co powoduje że nie możemy przewidzieć jakie stanowisko KOWR będzie prezentował w przyszłości.

Proces czy nieproces – oto jest pytanie

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie precyzuje w jakim trybie powinno toczyć się postępowanie sądowe w przedmiocie ustalenia równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej nabywanej przez KOWR. Wybór pomiędzy postępowaniem procesowym, a nieprocesowym bynajmniej nie ma wyłącznie teoretycznego znaczenia. Od rozstrzygnięcia tego zagadnienia zależą bowiem m. in. tak istotne elementy sporu sądowego jak opłata od pisma inicjującego sprawę, wynagrodzenie pełnomocników, a także – w przypadku spraw, gdzie wartość przedmiotu sporu przekracza 75 tys. zł – również właściwość rzeczowa sądu.

Mimo, iż początkowo można było spotkać się z poglądami, iż właściwe jest postępowanie nieprocesowe, praktyka sądowa zdaje się raczej zmierzać w kierunku przyjęcia postępowania procesowego jako właściwego. Przytoczony pogląd opiera się na jednej z zasad ogólnych postępowania cywilnego, zgodnie z którą co do zasady sprawy są rozpoznawane w postępowaniu procesowym. Jeżeli zatem brak jest przepisu wskazującego na właściwy tryb postępowania, to sprawa powinna zostać rozpoznana w postępowaniu procesowym. Mimo upływu 2,5 roku od wejścia w życie nowelizacji, w dalszym ciągu brak jest jednolitej praktyki w opisanym zakresie, co powoduje niepewność po stronie potencjalnych zbywców nieruchomości rolnych.

Zapowiedź nowelizacji

Opisane problemy, stanowiące jedynie wierzchołek góry lodowej, zostały dostrzeżone przez Ministerstwo Rolnictwa, które pracuje aktualnie nad zmianami w u.k.u.r. Planowane zmiany, tj. m. in. poszerzenie kręgu „osób bliskich”, wprowadzenie domniemania spełnienia przesłanki z art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. a u.k.u.r. w przypadku zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży na stronie BIP KOWR, czy wprowadzenie mechanizmów zabezpieczających KOWR przed nabyciem nieruchomości obciążonej po dokonaniu jej wyceny, należy ocenić pozytywnie, jednak z pewnością nie rozwiążą one wszystkich bolączek ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.  Przede wszystkim, projekt nie przewiduje doprecyzowania trybu w jakim powinno się toczyć postępowanie w przedmiocie ustalenia ceny za którą KOWR nabędzie nieruchomość rolną, a byłoby to wskazane mając na uwadze brak jednolitej praktyki w tym zakresie.

W ocenie Autora, istotne względy celowościowe sprowadzające się w głównej mierze do różnic w kosztach obu postępowań przemawiają za przyjęciem jako właściwego postępowania nieprocesowego. Wynika to z faktu, iż konieczność uiszczenia nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych opłaty od pozwu w postępowaniu procesowym może skutecznie odstraszyć potencjalnych zbywców od wystąpienia na drogę sądową, co sprawi, że w praktyce będą oni mogli albo zbyć swoją nieruchomość za – często znacznie zaniżoną – cenę ustaloną przez KOWR, albo odstąpić od dokonania transakcji. Wysokie koszty postępowania sądowego mogą więc sprawić, iż sądowa kontrola cen ustalanych przez KOWR stanie się w praktyce jedynie iluzoryczna. W dalszych publikacjach na bieżąco omawiane będą postępy prac nad nowelizacją i kształtująca się praktyka w stosowaniu przepisów ustawy.

Krajobraz po rewolucji – 2,5 roku obowiązywania nowych przepisów o obrocie nieruchomościami rolnymi – cz. 1.