W dniu 30 kwietnia 2016 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadziła fundamentalne zmiany w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi. Jak z perspektywy czasu sprawdziły się wskazane przepisy? Jakie niedoskonałości ujawniły się w trakcie obowiązywania znowelizowanej ustawy?

Nowe regulacje już w momencie ich uchwalenia budziły ogromne kontrowersje nie tylko ze względu na wprowadzenie daleko idących ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi, ale także z uwagi na tempo ich uchwalenia oraz spowodowane nim (a dostrzegalne już wtedy) liczne uchybienia legislacyjne. Z uwagi na objętość tematu, poniżej przedstawiamy część I. Część II ukaże się w kolejnym tygodniu.

Osoby bliskie i bliższe

Tytułowa nowelizacja wprowadziła do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego pojęcie „osoby bliskiej”, które ma ogromne znaczenie z uwagi na fakt, że zbycie nieruchomości rolnej na rzecz osoby bliskiej nie jest obwarowane szeregiem ograniczeń i warunków przewidzianych w ustawie. Osobami bliskimi – stosownie do art. 2 ust. 6 u.k.u.r. – stali się zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, oraz osoby przysposabiające i przysposobione. Przyjęte rozwiązanie było i jest krytykowane z uwagi na stworzenie nieznanego wcześniej kręgu osób bliskich, węższego zarówno od kręgu osób powołanych do dziedziczenia ustawowego, jak i od „osób bliskich” w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Osobą bliską w rozumieniu u.k.u.r. nie jest zatem osoba żyjąca ze zbywcą w związku nieformalnym, (mimo iż przed 30 kwietnia 2016 r. osoby takie były uznawane za osoby bliskie) a także wnuki rodzeństwa, czy rodzice i dzieci małżonka. Zawężenie kręgu „osób bliskich” jest szczególnie niezrozumiałe w kontekście specyfiki działalności rolnej, gdzie często w jednym gospodarstwie pracuje szerokie grono osób czasami niepowiązanych ze sobą bliskimi relacjami rodzinnymi. Co więcej, przyjęte rozwiązanie nie jest także uzasadnione celami ustawy, która w założeniu ma zapobiegać spekulacyjnemu obrotowi ziemią rolną, do którego nie dojdzie w przypadku zbycia nieruchomości rolnej na rzecz opisanych podmiotów, nieobjętych ustawową definicją „osoby bliskiej”.

Nabycie nieruchomości wraz z obciążeniami

Nie tylko osoby zainteresowane zbyciem lub nabyciem nieruchomości rolnej są narażone na negatywne skutki niedociągnięć legislacyjnych ustawodawcy. Niekorzystne konsekwencje tych uchybień mogą bowiem spotkać także KOWR m. in. przy wykonywaniu zobowiązania do nabycia takiej nieruchomości. W przypadku gdy KOWR odmówi wyrażenia zgody na nabycie gruntów rolnych, zbywca może zażądać od niego, aby nabył wskazane grunty za cenę odpowiadającą wartości rynkowej. Z pozoru cała procedura wydaje się jasna, jednak ustawodawca nie przewidział, co w sytuacji gdy w okresie pomiędzy ustaleniem wartości nieruchomości (w toku postępowania przed KOWR lub przed sądem) a złożeniem przez KOWR oświadczenia o nabyciu nieruchomości, grunty zostaną obciążone np. hipoteką bądź wieloletnią dzierżawą, co znacznie obniży jej wartość rynkową. Z uwagi na fakt, iż nabycie nieruchomości rolnej przez KOWR jest nabyciem pochodnym, a nie pierwotnym (jak np. na licytacji komorniczej), z momentem nabycia nie wygasają istniejące w tej chwili obciążenia. W konsekwencji może mieć miejsce sytuacja, w której KOWR będzie zobowiązany do nabycia nieruchomości nie tylko z obciążeniami znanymi w momencie jej wyceny, ale także wraz z obciążeniami ustanowionymi już po jej ustaleniu.

Problem został dostrzeżony przez poprzednika KOWR, czyli Agencję Nieruchomości Rolnych, której Prezes w wewnętrznym zarządzeniu nr 20/16 z dnia 13 maja 2016 r. rekomenduje, aby w takiej sytuacji uchylić się od skutków złożonego oświadczenia o nabyciu, jako oświadczenia złożonego pod wpływem błędu w oparciu o art. 84 KC, przy jednoczesnym wystąpieniu w stosunku do zbywcy z roszczeniem o odszkodowanie obejmujące koszty związane z nabyciem nieruchomości. Obciążenie nieruchomości przed złożeniem przez KOWR oświadczenia o nabyciu nieruchomości może być zatem aktualnie skutecznym sposobem na uniknięcie zbycia nieruchomości, np. w sytuacji gdy wartość nieruchomości ustalona w toku postępowania sądowego okaże się niezadowalająca dla potencjalnego zbywcy. Na marginesie warto także wskazać, że ustawa nie przewiduje terminu na złożenie oświadczenia o nabyciu nieruchomości po ustaleniu jej wartości, co może prowadzić do wystąpienia nieograniczonej czasowo niepewności co do losów danej nieruchomości rolnej. Z jednej bowiem strony, KOWR ma obowiązek nabyć nieruchomości, z drugiej natomiast strony brak jest ustawowego terminu na wykonanie tej czynności.

Zapowiedź nowelizacji, kontrowersje wokół obowiązku wykazania przez zbywcę braku chętnych na nabycie nieruchomości i omówienie problemu jaki tryb jest właściwy dla postępowań w sprawie ustalenia wartości rynkowej nieruchomości rolnej zostaną omówione w części 2 artykułu (link do części 2 poniżej).

Krajobraz po rewolucji – 2,5 roku obowiązywania nowych przepisów o obrocie nieruchomościami rolnymi – cz. 2.