BEZ WIĘKSZEGO ECHA, 12 CZERWCA 2020 R., WESZŁA W ŻYCIE OSTATNIA CZĘŚĆ PRZEPISÓW UBIEGŁOROCZNEJ DUŻEJ NOWELIZACJI USTAWY O KSZTAŁTOWANIU USTROJU ROLNEGO. NOWE PRZEPISY ZMIENIAJĄ SPOSÓB WYKAZANIA JEDNEJ Z PRZESŁANEK UZYSKANIA ZGODY KOWR NA ZBYCIE NIERUCHOMOŚCI – BRAKU MOŻLIWOŚCI SPRZEDAŻY ZIEMI NA RZECZ ROLNIKA INDYWIDUALNEGO. W TYM CELU NA PLATFORMIE USŁUG EROLNIK (HTTPS://EROLNIK.GOV.PL) ZOSTAŁ URUCHOMIONY SPECJALNY PORTAL OGŁOSZEŃ.

PO CO W OGÓLE TEN PORTAL?

Zasadą jest, że nieruchomości rolne w Polsce mogą być nabywane wyłącznie przez tzw. rolników indywidualnych. Sprzedaż takiej nieruchomości na rzecz nie-rolnika wymaga natomiast uzyskania zgody KOWR wyrażonej w postaci decyzji administracyjnej. Zgoda może zostać wydana na wniosek zbywcy ziemi, jeżeli:

  • wykaże on, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu,
  • nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
  • w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Na marginesie, zwracam uwagę, iż przed nowelizacją z kwietnia 2019 r., konieczne było wykazanie braku możliwości zbycia (a nie sprzedaży) nieruchomości, co prowadziło do kuriozalnych wniosków – zbycie to też m. in. darowizna, a więc (szczęśliwie jedynie teoretycznie) konieczne było wykazanie, iż żaden rolnik indywidualny nie był zainteresowany określoną nieruchomością nawet za darmo.

Dotychczas, w celu udowodnienia przesłanki nr 1, konieczne było przedłożenie wydruków aukcji  z portali aukcyjnych (np. Allegro, OLX) lub potwierdzenie umieszczenia oferty sprzedaży na tablicy ogłoszeń np. w lokalnym Ośrodku Doradztwa Rolniczego.

Począwszy od 12 czerwca 2020 r. przesłanka nr 1 może zostać wykazana wyłącznie poprzez umieszczenie oferty sprzedaży na portalu ogłoszeń KOWR.

JAK TO DZIAŁA?

Do założenia konta umożliwiającego publikację ofert na portalu, konieczne jest posiadanie tzw. Profilu Zaufanego. Profil Zaufany można z kolei założyć nawet nie wychodząc z domu przy użyciu bankowości elektronicznej, z tym zastrzeżeniem, że nie wszystkie banki oferują jeszcze taką możliwość. Co istotne, osoby stroniące od Internetu mogą umieścić swoje ogłoszenie kontaktując się w tej sprawie z  Oddziałem Terenowym KOWR, właściwym ze względu na położenie nieruchomości rolnej.

Sama procedura umieszczenia ogłoszenia przypomina te znane z komercyjnych portali aukcyjnych, z tą różnicą , iż minimalny zakres informacji, które muszą zostać podane w ogłoszeniu został określny przez ustawodawcę:

  • oznaczenie sprzedawanej nieruchomości rolnej z podaniem danych z ewidencji gruntów i budynków dotyczących jej oznaczenia, powierzchni, klasy bonitacyjnej i rodzaju użytków rolnych oraz numeru księgi wieczystej albo zbioru dokumentów prowadzonego dla tej nieruchomości;
  • opis budynków i innych składników majątkowych wchodzących w skład sprzedawanej nieruchomości rolnej;
  • informację o przeznaczeniu sprzedawanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w miejscowym planie rewitalizacji, w miejscowym planie odbudowy, a w przypadku braku miejscowego planu – informację o lokalizacji inwestycji celu publicznego ustalonej w ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, informację o sposobie zagospodarowania terenu i warunkach zabudowy ustalonych w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy; w przypadku braku ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – informację o ustaleniach studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy;
  • cenę nieruchomości rolnej;
  • termin składania odpowiedzi na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, który nie może być krótszy niż 30 dni, licząc od dnia zamieszczenia go na portalu,

Przesłankę braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej uznaje się za spełnioną jeżeli:

  • żaden rolnik indywidualny nie złożył odpowiedzi na ogłoszenie,
  • cena podana w ogłoszeniu nie przewyższa o 50 % lub więcej średniej ceny gruntów dla danej klasy, chyba, że wnioskodawca dysponuje operatem szacunkowym, z którego wynika, że cena nieruchomości jest wyższa o ponad 50% od średniej ceny gruntów.

Co ważne, złożenie odpowiedzi na ogłoszenie zamieszczone na portalu nie oznacza automatycznie akceptacji ceny zaproponowanej przez zbywcę. Ustawodawca przyjął bowiem, iż nawet oferta zawierająca cenę do 5% niższą niż cena podana w ogłoszeniu, rodzi po stronie zbywcy swoisty obowiązek dokonania transakcji.

SANKCJE ZA UMIESZCZENIE OGŁOSZENIA BEZ ZAMIARU ZAWARCIA UMOWY

Złożenie odpowiedzi na ogłoszenie (czyli akceptacja oferty) nie jest oczywiście jednoznaczne z nabyciem nieruchomości – do tego konieczna jest wizyta u notariusza. Co więcej, nie rodzi to nawet stosunku zobowiązaniowego umożliwiającego w przyszłości wystąpienie do sądu o zobowiązanie zbywcy do sprzedaży nieruchomości.

Ustawodawca wprowadził jednak mechanizmy, mające odstraszać od publikowania ogłoszeń bez faktycznej woli sprzedaży ziemi. Zbywca nieruchomości dający ogłoszenie bez zamiaru zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej jest bowiem obowiązany do naprawienia szkody, jaką poniósł:

  • podmiot, który złożył odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, przez to, że liczył na zawarcie tej umowy,
  • Krajowy Ośrodek w związku z czynnościami związanymi z zamieszczonym ogłoszeniem o nieruchomości rolnej i odpowiedzią na to ogłoszenie.

Decyzję o umieszczeniu ogłoszenia na portalu należy dobrze przemyśleć również z innego powodu. Po upływie 6 miesięcy od dnia upływu terminu na złożenie odpowiedzi na ogłoszenie, wniosek o wyrażenie zgody KOWR na nabycie tej nieruchomości rolnej zostanie rozpatrzony negatywnie. Zamieszczenie oferty sprzedaży na portalu eRolnik powoduje zatem konieczność wystąpienia do KOWR o wyrażenie zgody na zaplanowaną transkację w terminie 6 miesięcy; w przeciwnym razie KOWR wyda decyzję odmowną.

Poniżej procedura publikacji ogłoszenia na portalu KOWR w postaci – mam nadzieję – czytelnego schematu.